직거래 증여가 증가한다...(고가아파트 증여 노하우)

최근 아파트 실거래 중 낮은 가격으로 거래되는 '직거래' 사례가 있다. 높은 상속세와 증여세로 증여하는 방식이 변화하고 있는데... 평소에 좋아하는 송희구 작가님이 유투브에 잘 설명해주셔서 정리해봤다. 부모님이 소유한 고가 아파트를 자녀에게 이전하는 과정에서 절세 방법, 직거래 시 주의사항, 전세 활용법, 절세하는 방법을 알아보자. 

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1. 가족 간 아파트 증여
부모들이 자녀에게 아파트를 증요하려고 하지만, 증여세 부담이 매우 크다. 가령 20억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여하면 약 6억 원 이상의 증여세가 발생한다. 그렇기 때문에 처음에 단순 증여보다 절세 전략을 고민해야 한다.

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2. 가족 간 ‘직거래’는 절세의 새로운 방법이다.
증여세 부담을 덜려면 부모-자녀 간 ‘직거래’를 활용한다. 직거래 시 양도소득세만 부담하면 되고, 시세보다 어느 정도 낮게 거래해도 별도의 증여세가 발생하지 않는 한도가 있다.

시세 대비 30% 저가 거래 또는 최대 3억 원 저가 거래까지는 증여로 간주하지 않는다. 
두 방법 중 금액이 작은 쪽을 적용한다.

예시:
5억 원짜리 아파트: 30%는 1.5억, 3억 중 더 작은 1.5억만큼 낮은 3.5억에 거래 가능
20억 원짜리: 30%는 6억, 3억 중 더 작은 3억을 빼 17억에 거래 가능
10억 원 이상: 30%와 3억 계산 결과가 같아 7억에 거래 가능

10억 원 이상 매물에서는 3억까지 증여세 없이 저가 거래 가능하다.

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3. 자금 마련과 전세 활용법
 
증여세를 줄여 직거래로 이전하더라도, 자녀가 실제 거래대금을 모두 마련할 필요는 없다.
전세를 활용한다면, 예를 들어 20억 원짜리 집을 17억에 사고 전세가 11억이라면, 실제 필요 현금은 6억이면 충분하다.
자녀가 자금이 부족할 경우 거래가격을 낮추면 된다. 다만, 직거래가 기준 이하로 내려가면 초과분에 대해서는 증여세가 부과된다.

과거 5천만 원까지 증여세 없이 증여받은 사실이 없다면, 이 금액만큼만 더 증여세를 내면 된다.
=> 근데 이건 '세무조사'를 세게 받을 가능성이 있다. 
 
가족 간의 직거래 후 전세? 누가봐도 수상하기 때문... 이렇게 '세무조사'에 걸릴 경우 위험하다...

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4. 직거래 절세의 법적 근거와 조건
 
가족 간 저가 거래 기준은 항상 시세의 30% 또는 3억 원까지 허용된다.

이 기준을 벗어나면 초과분이 ‘증여’로 간주되어 증여세가 발생한다.
직거래 방식은 탈세가 아니라 합법적인 절세다.

여기서 주의할 점이 있는데,
자녀가 증여받은 주택을 10년 안에 팔면, 부모가 예전 구매가로 샀던 양도차익에 대한 세금을 추가로 내야 할 수 있다.

따라서 증여받은 후에는 최소 10년은 보유하는 것이 유리하다.

단, 똘똘한 주택(우량 자산)을 증여받았다면 장기보유가 큰 문제가 되지 않는다.
향후 추가 매도나 갈아타기(다른 주택 구입) 시 이 10년 규칙을 꼭 지켜야 한다. 

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5. 하락장일 때의 증여하는 이유
 
하락장에서 직거래나 증여가 더 유리하다.

상승장에서는 거래 시점 실거래가가 빠르게 올라 국세청에서 시세보다 너무 저렴한 거래로 판단할 수 있고, 이 경우 추가로 증여세를 내야 할 위험이 있다.

하락장에서는 3억 또는 30% 저가 거래가 명확히 적용된다. 실제로 하락장에 직거래/증여가 늘어난다.

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6. 공동명의 활용
 
부모님이 가지고 있는 고가 아파트를 이전할 때 부부 또는 자녀 2인 이상 공동명의로 직거래할 수 있다.

예를 들어, 남편 3억, 아내 3억을 합쳐 최대 6억까지 저가 거래 인정. 20억짜리 집이라면 14억에 거래 가능.
만약 남매, 형제 등 2인을 공동명의로 해도 마찬가지로 인당 3억까지 최대 6억 저가 거래로 절세한다.
역시 전세를 맞추면 실제 필요한 자녀 자금은 더욱 줄어든다.

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7. 결론
부모님의 고가 아파트를 자녀에게 이전할 때 중요한 건, 합법적인 절세 전략이다. 

단순 증여보다 직거래를 효과적으로 활용하면 수억 단위의 세금을 합법적으로 절약할 수 있다. 

상황에 따라 전세 활용, 공동명의 등을 검토하고, 세법상 요건을 꼼꼼히 점검해서 실질적인 이익을 높여야 한다.
 
가격 상승기엔 거래 타이밍과 시세 확인을 해야하고, 하락기엔 절세폭을 확대해야한다. 

우량 아파트라면 장기보유를 기본 원칙 삼고, 10년 단기 매도 리스크도 관리해야 한다.

그리고 세무 전문가와 충분히 상담해 절세 전략을 세우는 게 좋을 것이다. 



출처

https://youtu.be/wRzsSTPbtco?si=9nR5GuMkk8Cr1PgK